아파트 전세 계약, 특약사항 문구 필수 체크! 안전한 계약을 위한 가이드

파트 전세 계약을 체결할 때 특약사항을 꼼꼼히 작성하는 것은 매우 중요합니다.
특히 근저당 설정, 세금 체납, 보증금 보호, 시설물 수리, 원상복구 의무 등의 항목을 명확히 기재해야
추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.

💡 전세 계약서에 꼭 포함해야 하는 특약사항은?
💡 임대인의 의무와 임차인의 권리를 확실히 보호하는 방법은?
💡 보증금 보호와 계약 갱신 시 주의해야 할 점은?

이번 글에서는 전세 계약 시 필수 특약사항 문구, 작성법, 주의해야 할 점 등을
쉽고 정확하게 정리해드리겠습니다! 🏡📝

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📜 전세 계약 시 반드시 포함해야 하는 특약사항 문구

전세 계약을 할 때, 아래 7가지 핵심 특약사항을 추가하면 보다 안전한 계약이 가능합니다.

📌 1️⃣ 근저당 설정 제한 (보증금 보호 필수!)
📌 2️⃣ 세금 체납 확인 (체납 문제 예방!)
📌 3️⃣ 매매 시 사전 고지 (임차인의 거주권 보호!)
📌 4️⃣ 시설물 수리 의무 (수리비 부담 문제 방지!)
📌 5️⃣ 보증금 대출 협조 (대출 승인 원활히!)
📌 6️⃣ 계약갱신 제한 사항 사전 고지 (갱신청구권 보호!)
📌 7️⃣ 원상복구 기준 명확화 (퇴거 시 분쟁 예방!)

💡 즉, 특약사항을 제대로 기재하면 임차인의 권리를 최대한 보호할 수 있습니다!

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📌 1️⃣ 근저당 설정 제한 (보증금 보호 필수!)

✔ 임대인은 잔금일 익일까지 근저당 등 새로운 물권을 설정하지 아니한다.
✔ 임대인이 이를 위반하여 임차인의 보증금 반환에 문제가 생길 경우, 임대인은 모든 법적 책임을 진다.

📌 왜 필요할까?
✔ 근저당 설정이 추가되면 보증금 반환이 어려워질 수 있음
✔ 임대인의 대출로 인해 세입자가 보증금을 받지 못할 위험 방지

💡 즉, 전세 계약 후 근저당 설정이 되지 않도록 특약을 명확히 해야 합니다!

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📌 2️⃣ 세금 체납 확인 (체납 문제 예방!)

✔ 임대인은 국세, 지방세 체납사실이 없음을 고지하며, 계약 체결 후에도 체납이 발생하지 않도록 한다.
✔ 만약 체납으로 인해 압류 또는 경매 절차가 진행될 경우, 임대인은 임차인의 보증금 반환을 보장해야 한다.

📌 왜 필요할까?
✔ 임대인이 세금을 체납하면 부동산이 압류되거나 경매로 넘어갈 위험 존재
✔ 임차인은 보증금 반환에 큰 피해를 볼 가능성이 높음

💡 즉, 임대인의 세금 체납 여부를 미리 확인하고, 특약으로 명확히 규정해야 합니다!

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📌 3️⃣ 매매 시 사전 고지 (임차인의 거주권 보호!)

✔ 임대인은 계약 기간 중 해당 부동산을 매도할 경우, 최소 30일 전 임차인에게 사전 고지한다.
✔ 매도 시 새로운 매수인과의 협의가 완료될 때까지 기존 임차인의 거주권을 보장한다.

📌 왜 필요할까?
✔ 계약 기간 중 갑작스럽게 건물이 매도될 경우, 임차인의 거주권 보호 필요
✔ 새로운 건물주가 전세 계약을 인정하지 않을 가능성 대비

💡 즉, 건물이 매매되더라도 임차인의 거주권이 보호될 수 있도록 특약을 추가해야 합니다!

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📌 4️⃣ 시설물 수리 의무 (수리비 부담 문제 방지!)

✔ 임차인의 사용수익에 방해가 되는 시설물의 구조적/기능적 하자는 임대인이 교체/수리한다.
✔ 시설물 노후화로 인한 수리(배관 누수, 보일러 고장 등)는 임대인이 부담하며, 임차인은 고지 후 수리 요청이 가능하다.

📌 왜 필요할까?
✔ 전세 기간 동안 시설물 수리 비용 분쟁 예방
✔ 자연적인 노후화로 발생하는 하자 수리 책임을 명확히 구분

💡 즉, 시설물 하자 시 임차인이 부담해야 할 범위를 명확히 해야 불필요한 분쟁을 막을 수 있습니다!

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📌 5️⃣ 보증금 대출 협조 (대출 승인 원활히!)

✔ 임대인은 임차인의 보증금 대출 실행에 적극 협조하며, 관련 서류(임대차 계약서, 등기부등본 등) 제공을 거부하지 않는다.

📌 왜 필요할까?
✔ 임대인이 보증금 대출 협조를 거부할 경우, 대출 승인이 어려울 수 있음
✔ 대출 서류 발급을 거부하는 임대인과의 분쟁 방지

💡 즉, 보증금 대출을 고려하고 있다면, 임대인의 협조 의무를 명확히 규정하는 것이 중요합니다!

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📌 6️⃣ 계약갱신 제한 사항 사전 고지 (갱신청구권 보호!)

✔ 임대인은 계약 만료 90일 전까지 임대인 입주 또는 매매 등의 사유로 인해 계약갱신청구권이 제한될 경우 사전에 고지해야 한다.

📌 왜 필요할까?
✔ 계약 만료 시 임대인이 갑자기 계약 연장을 거부하는 경우 대비
✔ 임차인의 계획적인 이사 준비 가능

💡 즉, 계약 연장을 원할 경우, 사전에 협의가 이루어질 수 있도록 특약을 추가해야 합니다!

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📌 7️⃣ 원상복구 기준 명확화 (퇴거 시 분쟁 예방!)

✔ 원상복구의무는 입주 당시 상태를 기준으로 하며, 사전에 합의된 사항은 제외한다.
✔ 자연적인 마모(벽지 변색, 바닥 스크래치 등)는 원상복구 대상에서 제외된다.

📌 왜 필요할까?
✔ 퇴거 시 원상복구 비용을 둘러싼 분쟁 방지
✔ 자연적인 마모와 임차인 과실로 인한 훼손을 명확히 구분

💡 즉, 원상복구 기준을 명확히 하면 퇴거 시 불필요한 비용 부담을 줄일 수 있습니다!

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🏁 결론: 아파트 전세 계약, 안전한 특약사항 작성법!

✔ 근저당 설정 제한 → 보증금 보호 필수!
✔ 세금 체납 확인 → 임대인 체납 여부 체크!
✔ 매매 시 사전 고지 → 갑작스러운 매도 방지!
✔ 시설물 수리 의무 → 하자 발생 시 책임 명확히!
✔ 보증금 대출 협조 → 대출 실행 원활히!
✔ 계약갱신 제한 사전 고지 → 계약 연장 문제 예방!
✔ 원상복구 기준 명확화 → 퇴거 시 비용 분쟁 방지!

📌 결론: 특약사항을 꼼꼼히 작성하면 전세 계약이 더욱 안전해집니다! 🏡✅