다가구주택, 개별 매매 가능할까? 쪼개서 팔 수 있는 방법과 법적 한계

다가구주택은 집주인 한 명이 소유하는 단독주택 형태이지만, 여러 세대가 거주할 수 있도록 설계된 주택입니다. 그렇다면 다가구주택도 다세대주택처럼 한 채씩 나눠서 매매할 수 있을까요? 이번 글에서는 다가구주택의 매매 방식, 개별 매매 가능 여부, 그리고 법적 절차와 유의해야 할 사항을 살펴보겠습니다.

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다가구주택과 다세대주택, 차이점부터 알아보자

1️⃣ 다가구주택과 다세대주택, 어떻게 다를까?

다가구주택과 다세대주택은 혼동하기 쉬운 개념이지만, 법적으로 중요한 차이가 있습니다.

구분	다가구주택	다세대주택
소유권 형태	1인이 전체 소유	각 세대별로 소유권이 나뉨
건축법상 분류	단독주택	공동주택
등기 가능 여부	개별 등기 불가능	개별 등기 가능
매매 방식	전체 매매만 가능	개별 세대 매매 가능

✅ 결론: 다가구주택은 한 명의 집주인이 전체를 소유하는 단독주택이므로, 세대별로 쪼개서 개별 매매할 수 없습니다. 반면, 다세대주택은 세대별로 소유권이 분리되어 있어 개별 매매가 가능합니다.

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다가구주택을 개별 매매하고 싶다면? 가능한 방법 3가지

2️⃣ 다가구주택을 한 채씩 팔고 싶다면? 해결책

다가구주택을 다세대주택처럼 한 채씩 매매하려면 다음 세 가지 방법이 있습니다.

① 건물 용도를 변경하여 다세대주택으로 전환

다가구주택을 개별 세대별로 매매하려면 건축법상 공동주택(다세대주택)으로 변경해야 합니다.

📌 다세대주택 전환 절차

1. 건축물 용도 변경 허가 신청 (관할 구청)
2. 건축물대장 변경 → 다세대주택으로 변경
3. 세대별 분할 등기 진행
4. 개별 매매 가능

⚠️ 주의할 점

• 건축 구조 및 법적 요건을 충족해야 허가 가능
• 주차장 기준 충족 필요
• 기존 세입자 거주 여부에 따라 절차가 복잡해질 수 있음

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② 구분등기 가능한 오피스텔이나 생활형 숙박시설로 변경

다가구주택은 개별 세대 등기가 불가능하지만, 오피스텔 또는 생활형 숙박시설(레지던스)로 변경하면 개별 등기가 가능합니다.

📌 오피스텔/생활형 숙박시설로 변경하는 과정

1. 건축법 변경 가능 여부 확인 (건축사 상담)
2. 건축물 용도 변경 신청
3. 구분등기 진행 후 개별 매매

⚠️ 주의할 점

• 지역별 규제에 따라 변경 불가할 수도 있음
• 생활형 숙박시설은 주거용으로 사용 제한 가능

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③ 통매매 후 지분 등기로 분할

다가구주택을 통으로 매매한 후, 공동 소유 형태로 지분을 나누는 방법도 가능합니다.

📌 지분 매매 방식

• 공동 소유 형태로 지분을 분할하여 매매
• 특정 층이나 특정 호실을 실질적으로 배분 가능
• 등기부등본에는 "공동 소유"로 등재됨

⚠️ 주의할 점

• 실거주자가 변경되면 소유권 이전이 복잡할 수 있음
• 공동 소유 시 대출이나 재산권 행사에 제한이 있을 수 있음

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다가구주택 개별 매매 시 법적 문제와 유의할 점

3️⃣ 다가구주택을 개별 매매하면 법적으로 문제될까?

✅ 불법 쪼개기 매매는 주의!
다가구주택을 개별 세대처럼 쪼개서 매매하는 것은 불법입니다.

🚨 불법 쪼개기 매매의 문제점

• 건축법 위반: 단독주택(다가구주택)을 공동주택처럼 운영하면 불법 건축물이 될 수 있음
• 등기 불가: 개별 등기가 불가능하므로 정상적인 소유권 이전이 어려움
• 소유권 분쟁 발생 가능

❌ 불법 사례 예시

• 건축법 변경 없이 개별 세대로 분양하는 경우
• 임대 계약서를 개별적으로 작성하고 매매 계약서를 따로 쓰는 경우

이러한 방식은 법적으로 문제가 될 수 있으므로, 반드시 건축법과 부동산 관련 규정을 준수해야 합니다.

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결론: 다가구주택 개별 매매는 가능할까?

✅ 다가구주택은 개별 세대로 매매할 수 없음 (소유권이 한 명에게 귀속됨)
✅ 다세대주택으로 전환하면 개별 매매 가능 (건축물 용도 변경 필요)
✅ 오피스텔·생활형 숙박시설로 변경 시 구분등기 가능
✅ 지분 매매 방식으로 공동 소유 가능하지만 제약이 많음

👉 최선의 방법은 건축법상 다세대주택으로 변경하는 것이며, 그렇지 않다면 전체 매매하거나 지분 매매를 고려해야 합니다.

다가구주택을 개별 매매하려면 건축법과 부동산법을 철저히 검토한 후 진행해야 한다는 점을 잊지 마세요!