임대인이 집을 매도해도 계약갱신 청구권을 행사할 수 있을까? 임차인의 권리와 대처 방법

전세나 월세로 거주 중인데 집주인이 갑자기 집을 매도했다면? 특히 새 집주인이 직접 거주하지 않고 다른 세입자를 구하려 한다면, 기존 임차인은 계약 연장을 요구할 수 있을까요?

이 글에서는 임대인의 주택 매도 시 임차인의 계약갱신 청구권 행사 가능 여부, 새로운 집주인의 권리와 의무, 임차인이 계약 연장을 원하는 경우 어떻게 해야 하는지를 자세히 알아보겠습니다.

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1. 집이 매도되었을 때, 기존 임차인의 계약은 유지될까? 🏠

📌 원칙적으로 "주택 매매"는 기존 임대차 계약에 영향을 주지 않습니다.
즉, 기존 계약은 새로운 집주인(매수인)에게 자동 승계됩니다.

📌 법적 근거: 주택임대차보호법 제3조(대항력)

• 임차인은 전입신고 + 확정일자를 갖춘 경우, 새로운 집주인(매수인)에게도 임대차 계약을 주장할 수 있음.
• 계약 만료 전까지 기존 조건대로 거주할 권리가 있음.
• 집을 매도한다고 해서 임차인을 강제로 내보낼 수 없음.

✔ 결론: 새로운 집주인이 되더라도 현재 전세계약(2025년 6월 20일까지)은 그대로 유지됩니다.

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2. 계약갱신 청구권을 행사할 수 있을까? 🤔

📌 계약갱신청구권이란?

• 임차인은 2년 계약 만료 후 한 차례(2년) 계약을 갱신할 수 있는 권리가 있음.
• 단, 집주인이 "직접 거주"하려는 경우에는 갱신 청구를 거부할 수 있음.
• 하지만 새 집주인이 직접 거주하지 않고, 다른 세입자를 받으려는 경우에는 계약갱신 청구를 거부할 수 없음.

📌 현재 상황에서 계약갱신 청구권 행사 가능 여부
✅ 현재 계약 만료일이 2025년 6월 20일까지이므로, 2025년 6월 20일이 되면 계약갱신 청구권을 행사할 수 있음.
✅ 새로운 집주인이 직접 거주하지 않고, 전세 세입자를 구하려고 하는 경우라면 임차인은 계약 연장을 요구할 수 있음.
✅ 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지(2024년 12월 20일~2025년 5월 20일) 계약갱신청구권을 행사하면, 추가로 2년 더 거주할 수 있음.

➡ 결론: 새로운 집주인이 직접 거주할 계획이 아니라면, 임차인은 2025년 6월 20일부터 추가 2년(2027년 6월 20일까지) 계약을 연장할 수 있습니다!

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3. 새로운 집주인이 계약갱신을 거부할 수 있는 경우 ❌

새로운 집주인이 계약갱신을 거부할 수 있는 유일한 경우는?
📌 "직접 거주" 의사를 밝히는 경우

• 집주인이 계약 만료 후 본인(또는 가족)이 거주하겠다고 하면, 계약갱신청구권을 거부할 수 있음.
• 하지만 실제로 거주하지 않고, 다른 세입자를 받으면 법적 문제가 발생할 수 있음.

📌 집주인이 직접 거주하지 않으면서 계약 갱신을 거부하면?
✅ 임차인은 임대차분쟁조정위원회에 조정을 요청할 수 있음.
✅ 법적으로 계약갱신청구권을 행사할 권리가 있으며, 집주인이 거부하면 소송을 통해 거주를 유지할 수 있음.
✅ 집주인이 "직접 거주"할 것처럼 거짓으로 말하고 다른 세입자를 들이면, 임차인은 손해배상 청구 가능.

➡ 결론: 새로운 집주인이 직접 거주하지 않는다면, 계약갱신청구권을 정당하게 행사할 수 있음.

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4. 계약갱신청구권 행사 방법 ✉

📌 계약 만료 6개월 전~1개월 전(2024년 12월 20일~2025년 5월 20일)에 집주인에게 공식적으로 통보
✅ 내용증명으로 갱신 의사 전달 (법적 증거 확보)
✅ 문자/카톡/이메일 등으로 갱신 요청 후 캡처 보관
✅ "계약갱신청구권을 행사하며, 추가 2년(2027년 6월 20일까지) 거주할 예정"이라는 내용 포함

💡 계약갱신청구권 행사 예시

"임대차 계약 갱신을 원합니다. 이에 따라 계약갱신청구권을 행사하여 기존 계약을 2년 연장하고자 합니다. 관련 법에 따라 갱신이 가능하므로, 2027년 6월 20일까지 동일한 조건 또는 법정 인상률(5% 이내)로 계약을 유지하겠습니다."

📌 집주인이 거부할 경우 대응 방법
✅ 임대차분쟁조정위원회(법원 무료 조정 서비스) 신청
✅ 법적으로 대응하여 거주권 확보 가능
✅ 집주인이 거짓으로 "직접 거주"를 주장하면 손해배상 청구 가능

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5. 결론: 집이 매도되더라도, 임차인의 권리는 보호된다! ✅

✔ 새로운 집주인(매수인)도 기존 임대차 계약을 승계해야 함
✔ 2025년 6월 20일까지는 기존 계약을 유지할 수 있음
✔ 새 집주인이 직접 거주하지 않는다면, 계약갱신청구권을 행사하여 2027년 6월 20일까지 추가 거주 가능
✔ 계약갱신청구권을 행사하려면 2024년 12월 20일~2025년 5월 20일 사이에 공식적으로 요청해야 함
✔ 집주인이 계약갱신을 부당하게 거부하면 법적으로 대응 가능

📌 이제 어떻게 해야 할까?
✅ 현재 계약이 유지된다는 점을 명확히 인지하고, 걱정할 필요 없음
✅ 2024년 12월 20일부터 계약갱신청구권을 행사할 준비
✅ 새 집주인이 계약갱신을 거부할 경우, 법적 대응을 고려

이 정보를 바탕으로, 불필요한 걱정을 덜고 안정적인 거주권을 확보하세요!