불법건축물 강제이행금, 세입자가 부담해야 할까? 대응 방법 정리

빌라 4층에 거주하고 있는데, 시청에서 불법건축물이라고 철거 또는 벌금(강제이행금) 부과를 요구한다면? 더군다나 처음부터 이런 상태였고, 계약 당시 아무런 설명도 듣지 못했다면 어떻게 대응해야 할까요?

이번 글에서는 불법건축물과 강제이행금의 개념, 세입자의 법적 책임 여부, 대응 방법 및 해결책을 자세히 알아보겠습니다.

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1. 불법건축물 강제이행금이란? 🏗

📌 불법건축물이란?

• 건축법, 도시계획법, 주택법 등을 위반하여 허가 없이 증축·개조·신축된 건축물을 의미합니다.
• 대표적으로 옥탑방, 무허가 증축, 베란다 확장, 불법 증설 화장실·창고 등이 이에 해당합니다.

📌 강제이행금이란?

• 불법건축물을 자진 철거하지 않으면, 철거할 때까지 매년 반복적으로 부과되는 벌금입니다.
• 일시적인 과태료와 달리, 철거하지 않는 이상 계속 부과됩니다.

📌 현재 상황 정리
✅ 계약 당시부터 지금 상태였으며, 세입자가 증축하지 않았음.
✅ 시청에서 일조권 방해로 철거 명령 또는 강제이행금(140만 원) 부과 통보.
✅ 세입자가 책임을 져야 하는지 불분명한 상황.

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2. 불법건축물, 세입자가 책임져야 할까? 🤔

💡 세입자는 불법건축물에 대한 법적 책임이 없습니다.

• 불법건축물의 책임은 건물주(임대인)에게 있습니다.
• 세입자가 직접 불법 증축을 한 것이 아니라면, 벌금을 부담할 이유가 없습니다.
• 건물주가 강제이행금을 내야 하며, 세입자에게 요구할 권리가 없음.

📌 법적 근거
✅ 건축법 제79조(이행강제금)

불법 건축물에 대한 강제이행금은 건축주(소유자)에게 부과한다.

✅ 주택임대차보호법 제6조(임차인의 원상복구 의무)

임차인은 계약 종료 시 원상복구해야 하지만, 원래 존재하던 불법구조물에 대한 책임은 없음.

✔ 결론: 세입자는 불법건축물에 대한 강제이행금을 낼 필요가 없음.

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3. 해결 방법: 강제이행금 면제 또는 철거 유예 가능할까? 🏛

현재 140만 원의 강제이행금을 내지 않으려면?
다음과 같은 방법으로 대응할 수 있습니다.

✅ 1) 건물주(임대인)에게 책임 전가

• 불법건축물에 대한 법적 책임은 임대인(소유주)에게 있으므로, 세입자는 강제이행금을 낼 의무가 없음.
• 임대인에게 "강제이행금은 집주인이 부담해야 한다"는 점을 명확히 전달.
• 부동산 중개업소를 통해 계약 당시 불법건축물에 대한 설명이 없었음을 확인 요청.

💡 임대인에게 보낼 문자 예시

"시청에서 불법건축물 철거 및 강제이행금 관련 통보를 받았습니다. 하지만 이는 제가 계약할 당시부터 존재하던 구조이며, 임차인의 책임이 아닌 임대인의 책임입니다. 강제이행금 부담은 임대인이 해야 하며, 이에 대한 명확한 답변을 부탁드립니다."

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✅ 2) 시청에 행정심판(이의신청) 제기

강제이행금이 부당하다고 판단된다면, 시청에 이의신청(행정심판)을 제기할 수 있습니다.

📌 이의신청 방법
✅ 시청 건축과에 방문하여 이의신청서 제출 (보통 30일 이내 가능)
✅ 계약 당시부터 존재했던 증거(계약서, 임대차 계약서, 부동산 설명 자료 등) 제출
✅ "임차인이 직접 불법 증축한 것이 아니라 원래 존재했던 구조"라는 점 강조

💡 이의신청서 작성 예시

"저는 2023년부터 이 주택을 임차하여 거주하고 있으며, 해당 불법건축물은 제가 증축한 것이 아닙니다. 계약 당시에도 이미 존재했던 상태이며, 이에 대한 설명도 듣지 못했습니다. 강제이행금은 건물주가 부담하는 것이 맞다고 판단되므로, 이에 대한 행정심판을 요청드립니다."

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✅ 3) 철거 명령이 나왔을 경우, 철거 유예 요청

만약 시청에서 강제 철거 명령이 내려졌다면, 철거 유예를 요청할 수도 있습니다.

📌 철거 유예 요청 방법
✅ 시청 건축과 담당자에게 경제적 사정, 거주 사유 등을 설명
✅ "세입자로서 원래 상태였고, 갑작스러운 철거는 어려움이 있음"을 강조
✅ 철거 유예(6개월~1년) 신청 가능

💡 철거 유예 요청 예시

"현재 세입자로 거주 중이며, 갑작스러운 철거는 생활에 큰 영향을 미칩니다. 원래부터 존재했던 구조물이며, 철거 일정 조정이 필요합니다. 일정 기간 유예해 주실 것을 요청드립니다."

✔ 결론: 철거 명령이 내려졌다면, 즉시 이사를 준비하는 것이 가장 안전.

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4. 계약 종료 시 주의할 점 ⚠

만약 이번 사건으로 인해 이사를 고려하게 된다면, 계약 종료 전에 불법건축물과 관련한 책임을 면제받아야 합니다.

📌 이사 시 꼭 확인해야 할 사항
✅ 임대인이 강제이행금을 세입자에게 전가하지 않도록 서면 약속 받기
✅ 계약 종료 시 원상복구(철거) 책임이 세입자에게 없음을 명확히 하기
✅ 보증금 반환 문제 발생 시, 법적 대응을 준비

💡 계약 종료 전 임대인과 협의할 내용 예시

"불법건축물 관련 강제이행금 및 철거 의무는 건물주에게 있습니다. 계약 종료 후에도 본 사안으로 인해 불이익을 받지 않도록 명확히 정리해 주시기 바랍니다."

✔ 결론: 계약 종료 전 임대인과 합의서를 작성해 불법건축물 관련 책임을 면제받는 것이 중요.

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5. 결론: 강제이행금은 세입자가 내야 할 돈이 아니다! 🚨

✔ 불법건축물의 책임은 건물주(임대인)에게 있음.
✔ 세입자는 강제이행금을 낼 의무가 없음.
✔ 시청에 이의신청(행정심판) 가능하며, 철거 유예도 요청할 수 있음.
✔ 이사할 경우, 보증금 반환 및 불법건축물 책임 면제 서면 확보 필수.

📌 이제 어떻게 해야 할까?
✅ 임대인에게 강제이행금 부담 책임을 명확히 요구
✅ 시청에 행정심판 및 철거 유예 요청
✅ 향후 계약 종료 시 법적 책임이 없음을 서면으로 확보

이 정보를 바탕으로, 부당한 부담 없이 문제를 해결하세요!