근저당권 설정, 부동산 거래 전 꼭 알아야 할 핵심 개념과 주의사항 총정리! 🏠🔍

부동산 등기부등본을 살펴보면 "근저당권 설정"이라는 용어를 볼 수 있습니다.
✅ 근저당권이 설정된 부동산을 매매해도 괜찮을까?
✅ 근저당권이 있으면 대출이 있는 집인가?
✅ 근저당권 설정의 뜻과 주의할 점은 무엇일까?

이번 글에서는 근저당권 설정의 정확한 뜻, 설정하는 이유, 근저당권이 설정된 부동산을 거래할 때 주의할 점을
자세히 정리해 보겠습니다.

---

🔹 근저당권 설정이란? ⚖️

✅ 근저당권(根抵當權, Mortgage)이란?
✔️ 부동산을 담보로 대출을 받을 때, 채권자가 대출금을 회수할 수 있도록 설정하는 권리입니다.
✔️ 부동산을 담보로 제공하고, 채무자가 대출금을 갚지 못할 경우 채권자가 해당 부동산을 경매로 처분하여 대출금을 회수할 수 있음.

✅ 등기부등본에서 확인할 수 있는 근저당권 설정 정보
📌 설정자(채무자): 근저당을 설정한 사람 (대출을 받은 사람)
📌 채권자(근저당권자): 근저당을 설정한 은행 또는 금융기관 (돈을 빌려준 기관)
📌 채권최고액: 근저당권이 보장하는 최대금액 (실제 대출금보다 높을 수 있음)

💡 즉, 근저당권이 설정된 부동산은 대출이 잡혀 있는 상태이며, 대출금을 갚지 않으면 해당 부동산이 경매로 넘어갈 위험이 있습니다.

---

🔹 근저당권 설정이 필요한 이유 🤔

✅ 1️⃣ 대출을 받을 때 담보로 제공하기 위해
✔️ 집을 구입할 때 은행 대출을 받을 경우, 은행이 해당 부동산에 근저당권을 설정.
✔️ 채무자가 대출을 갚지 못하면, 은행이 해당 부동산을 경매로 처분하여 대출금을 회수 가능.

✅ 2️⃣ 부동산을 담보로 추가 자금을 조달하기 위해
✔️ 기존에 소유하고 있는 부동산을 담보로 추가 대출을 받을 수도 있음.
✔️ 이때도 은행이나 금융기관이 근저당권을 설정함.

✅ 3️⃣ 부동산 계약에서 보증금 반환을 보장하기 위해
✔️ 전세 계약 시, 전세금을 보호하기 위해 전세권 대신 근저당권을 설정하는 경우도 있음.

💡 즉, 근저당권은 주로 은행 대출을 받을 때 설정되며, 부동산 소유자가 돈을 빌릴 때 담보 역할을 합니다.

---

🔹 근저당권이 설정된 부동산, 거래해도 괜찮을까? ⚠️

📌 근저당권이 설정된 부동산을 매매할 때 주의할 점

✅ 1️⃣ 근저당권이 말소될 수 있는지 확인!
✔️ 매매 계약 전에 반드시 근저당권이 말소될지 확인해야 함.
✔️ 근저당이 말소되지 않으면 매수자가 채무를 승계하거나 위험 부담을 안고 거래해야 함.

✅ 2️⃣ 등기부등본에서 채권최고액 확인
✔️ 근저당권 설정액(채권최고액)이 실제 대출금보다 높은 경우가 많음.
✔️ 근저당권이 설정된 금액이 너무 높으면 해당 부동산을 경매로 처분해야 할 수도 있음.

✅ 3️⃣ 대출 상환 후 근저당권 말소를 확인해야 함!
✔️ 집주인이 대출을 갚았다면 등기부등본에서 근저당권 말소 여부 확인 필요.
✔️ 근저당권이 말소되지 않으면 법적으로 해당 부동산은 여전히 담보 상태임.

📌 대책:
👉 근저당권이 설정된 집을 거래할 경우, 반드시 잔금 지급 전에 근저당 말소 확인 필요!
👉 부동산 전문가(중개사, 변호사)와 상담하여 위험 부담이 없는지 체크하는 것이 중요!

💡 즉, 근저당권이 설정된 부동산을 거래할 수 있지만, 반드시 근저당 말소 여부를 확인해야 합니다!

---

🔹 근저당권 설정된 부동산 거래 시 확인해야 할 사항 🏠

✅ 1. 등기부등본 확인 (근저당권 유무 체크!)
✔️ 등기부등본에서 근저당권이 설정되어 있는지 반드시 확인!
✔️ 설정 금액(채권최고액)이 너무 크면 위험할 수 있음.

✅ 2. 근저당권 말소 조건 확인
✔️ 계약 전에 집주인에게 근저당권을 말소할 계획이 있는지 확인!
✔️ 말소되지 않으면 매수자가 대출을 승계해야 할 수도 있음.

✅ 3. 잔금 지급 전에 근저당권 말소 여부 확인
✔️ 계약서에 "잔금 지급 전 근저당권 말소 필수"라는 조항을 넣는 것이 중요!
✔️ 근저당권이 남아 있으면 매수자가 법적 문제를 떠안을 수도 있음.

✅ 4. 근저당권 말소 비용 부담 여부 체크
✔️ 근저당권을 말소하는 비용이 발생할 수 있음.
✔️ 계약 시 누가 말소 비용을 부담할지 명확히 정해야 분쟁을 예방할 수 있음.

💡 즉, 근저당권이 설정된 부동산을 매매할 때는 반드시 등기부등본을 확인하고, 근저당권 말소 조건을 체크해야 합니다!

---

🔹 근저당권 설정 시 주의해야 할 점 🚨

📌 1️⃣ 대출금을 갚았다고 해도 근저당권이 자동으로 해지되지 않음!
✔️ 은행 대출을 다 갚아도, 별도로 근저당권 말소 등기를 신청해야 함!
✔️ 근저당권이 해지되지 않으면 부동산 거래에 불이익이 생길 수 있음.

📌 2️⃣ 근저당권 설정 금액(채권최고액)이 실제 대출금보다 높을 수 있음!
✔️ 보통 채권최고액은 실제 대출금의 120~150%로 설정됨.
✔️ 근저당권이 설정된 금액이 너무 크면 경매로 넘어갈 위험이 커질 수 있음.

📌 3️⃣ 근저당권이 설정된 부동산은 세입자 보호가 어려울 수 있음!
✔️ 전세나 월세 계약 시, 근저당권이 먼저 설정되어 있으면 세입자가 보증금을 보호받기 어려울 수 있음.
✔️ 이 경우, 전세보증금 반환 보증보험을 활용하는 것이 안전한 방법.

💡 즉, 근저당권이 설정된 부동산은 대출 상환 여부와 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다!

---

🔹 결론: 근저당권 설정, 반드시 확인하고 거래해야 함! 🚀

📢 "근저당권이 설정된 부동산은 대출이 잡혀 있는 상태이므로, 거래 전에 반드시 확인해야 합니다!"
📢 "근저당권 말소 여부를 계약서에 명시하고, 잔금 지급 전에 등기부등본을 다시 확인하세요!"
📢 "부동산 전문가와 상담하여 안전하게 거래하는 것이 중요합니다!"

🚀 "부동산 거래 전 근저당권 설정 여부를 철저히 검토하고, 위험 요소를 피하세요!"