전세 계약이 종료될 시점에서 임차인이 갱신청구권을 주장할 경우, 임대인은 어떻게 대응해야 할까? 특히, 이미 계약 만료와 관련된 사전 합의가 있었음에도 불구하고, 갑작스럽게 갱신청구권을 행사하는 경우라면 더욱 난감할 것이다.
이 글에서는 임대차 계약 갱신청구권 거부에 대한 법적 근거, 임대인의 대응 방법, 내용증명 작성법, 그리고 이후 발생할 수 있는 문제점과 해결책에 대해 구체적으로 살펴보겠다.
1. 임대차 계약 갱신청구권이란?
갱신청구권이란, 임차인이 일정 요건을 충족할 경우 전세 계약이 끝나더라도 한 번 더 계약을 연장할 수 있도록 보장하는 권리다.
📌 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신요구권) 주요 내용
- 임차인은 최초 계약 이후 1회에 한해 갱신을 요구할 수 있다.
- 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
- 하지만, 임대인이 직접 거주하려는 경우 갱신을 거부할 수 있다.
이번 사례에서는 임대인이 실거주할 계획이므로 법적으로 갱신청구권을 거부할 수 있는 조건에 해당된다.
2. 계약 만료 전 합의 사항이 중요한 이유
이번 사례에서는 임대인과 임차인이 이미 계약 만료 및 퇴거에 대해 사전 합의를 했고, 심지어 임차인이 더 일찍 나가는 것까지 협의했다. 하지만 갑자기 임차인이 계약을 연장하겠다고 주장하며 갱신청구권을 행사하고 있다.
📌 이때 중요한 포인트
- 계약 만료 전에 양측이 협의한 사항이 존재한다면, 임차인의 일방적인 갱신청구권 행사는 인정받기 어려울 수 있다.
- 임차인이 전세보증금 10% 반환을 요구한 것도 계약상 명확한 근거가 없는 경우, 추가적인 법적 다툼이 가능하다.
따라서, 이러한 상황에 맞춰 내용증명을 통해 임대인의 입장을 명확히 전달할 필요가 있다.
3. 갱신청구권 거부 내용증명 작성 가이드
📌 내용증명에 포함해야 할 필수 요소
✅ 계약 정보 (계약 체결일, 계약 기간, 임대차 대상)
✅ 갱신 거부 사유 (실거주 목적)
✅ 계약 종료 관련 사전 합의 내용
✅ 퇴거 요청 일정 및 협조 요청
아래는 이번 상황에 맞춘 내용증명 회신 예시다.
📌 [임대차 계약 갱신청구권 거부 내용증명 회신 예시]
📌 제목: 임대차 계약 갱신청구권 거부에 대한 내용증명 회신
귀하의 무궁한 발전을 기원합니다.
본인은 귀하(임차인)과 (임대차 주소)에 대해 (계약일자)부터 (만료일자)까지 전세계약을 체결하였습니다.
2024년 2월 초, 본인은 임차인에게 계약 만료 이후 임대인이 해당 주택을 매매할 계획이므로 계약 연장은 불가하다는 점을 사전 고지하였습니다. 이에 대해 귀하 역시 동의하였으며, 계약 만료일보다 앞당겨 퇴거하는 것 또한 협의한 바 있습니다.
그러나, 2024년 2월 중순, 임차인은突如 갱신청구권을 행사하며 전세보증금 10% 반환을 요구하였으나, 이는 법적 근거가 없는 일방적인 요구입니다. 이에 따라, 귀하의 갱신청구권 행사는 인정될 수 없음을 알려드립니다.
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신요구권)에 따르면, 임대인이 목적 주택에 직접 거주할 계획이 있는 경우 갱신청구권을 거부할 수 있음이 명시되어 있습니다. 본인은 해당 주택에 실거주할 계획이므로, 귀하의 갱신 요청은 법적으로 거부될 수 있음을 공식적으로 통보합니다.
따라서, 전세계약 만료일인 2025년 (월) (일)까지 주택을 원상복구 후 퇴거해 주시기 바랍니다. 계약 만료일까지 퇴거가 이뤄지지 않을 경우, 법적 절차를 진행할 수밖에 없음을 알려드립니다.
또한, 계약 종료 후 퇴거 과정에서 고의적인 자재 손상 또는 시설물 파손이 발생할 경우, 임대차보증금에서 수리비를 공제할 것이며, 손해배상 청구를 진행할 수도 있음을 명확히 고지합니다.
본 내용증명은 공식적인 법적 문서로서 귀하에게 통지됨을 알려드리며, 이에 대한 협조를 요청합니다.
임대인: (이름)
연락처: (전화번호)
주소: (주소)
📌 본 문서는 법적 대응을 위한 자료로 활용될 수 있습니다.
4. 계약 갱신청구권 거부 후 발생할 수 있는 문제 및 해결법
(1) 세입자가 집을 보여주지 않을 경우
- 임대차 계약이 종료된 이후에는 임차인의 점유 권한이 없으므로, 정당한 사유 없이 주택을 보여주지 않는다면 법적 대응이 가능하다.
- 내용증명에 집을 보여줄 의무가 있음을 명시하는 것도 방법이다.
(2) 세입자가 고의로 집을 손상하는 경우
- 계약 종료 후 집 상태를 사진 및 동영상으로 증거를 남긴다.
- 피해 발생 시, 임대차보증금에서 공제 후, 추가 손해가 있으면 법적 청구 가능.
(3) 퇴거 거부 시 강제집행 가능 여부
- 만약 임차인이 퇴거를 거부할 경우, 법원에 명도소송을 제기할 수 있다.
- 판결이 확정되면 법적 강제집행을 통해 퇴거 조치 가능.
5. 결론: 임대인의 권리 보호를 위한 명확한 대응이 필요하다
✅ 실거주를 이유로 한 갱신청구권 거부는 법적으로 가능
✅ 기존 합의 사항(조기 퇴거 동의 등)이 있었다면 더욱 강력한 근거가 된다
✅ 내용증명을 통해 공식적인 입장을 명확히 전달하고 법적 분쟁을 방지해야 한다
📌 임대차 계약과 관련된 법적 대응은 신중하게 진행해야 하며, 필요 시 전문가(부동산 변호사)와 상담하는 것도 추천한다.
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