정비사업에서 기부채납시설을 사업구역 외에 설치할 수 있을까? 현실적 가능성 분석

정비사업을 진행할 때, 사업시행자는 공공에 기여하는 의미에서 기부채납시설을 제공하는 경우가 많다. 일반적으로는 사업구역 내에서 공공체육시설, 사회복지시설, 도로 등의 기반시설을 기부채납하는 것이 일반적이지만, 사업구역 외에 기부채납시설을 설치하는 것이 가능할까? 이 글에서는 법적, 재정적, 현실적 측면에서 이에 대해 분석해보겠다.

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1. 기부채납시설의 개념과 목적

기부채납이란?
기부채납은 정비사업 시행자가 공공의 이익을 위해 일정한 시설을 설치한 후 지방자치단체나 국가에 무상으로 기부하는 것을 말한다. 기부채납 시설의 주요 목적은 다음과 같다.

• 공공 편익 증진: 주민들의 삶의 질 향상을 위한 시설 제공
• 사업 인허가 조건 충족: 개발허가를 받기 위한 요건 충족
• 지역 발전 기여: 지역 내 부족한 공공시설 확충

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2. 정비사업에서 일반적으로 기부채납되는 시설

보통 정비사업에서는 아래와 같은 시설을 기부채납하는 경우가 많다.

• 공공체육시설 (체육관, 헬스장, 공원)
• 사회복지시설 (노인복지관, 어린이집, 장애인 복지센터)
• 도로 및 교통시설 (보행로, 버스 정류장)
• 문화시설 (도서관, 전시관)
• 환경시설 (녹지 공간, 공원)

이러한 시설들은 보통 사업구역 내에 포함되어 제공된다.

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3. 사업구역 외에 기부채납시설 설치가 가능한가?

(1) 법적 측면

사업구역 외에 기부채납 시설을 설치하는 것은 법적으로 가능하지만, 몇 가지 제약이 따른다.

1. 도시정비법 및 관련 법령 검토
   • 사업구역 외에 시설을 설치하려면 지자체와 협의가 필수적이다.
   • 기부채납이 가능한 지역이어야 하며, 해당 지역이 공공시설로 인정받을 수 있어야 한다.
2. 기부채납 대상 부지의 확보 문제
   • 정비사업 구역 내에서는 토지소유자들이 동의한 구역 내에서 시설이 제공되지만,
   • 구역 외부에서는 토지를 별도로 매입해야 하는 부담이 있다.
3. 지자체의 승인 필요
   • 구역 외 기부채납 시설이 지역 발전에 기여하는지를 지자체가 판단해야 한다.
   • 공익성 확보가 증명되지 않으면 인허가가 어렵다.

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(2) 재정적 측면

사업구역 외에 시설을 설치하려면 토지 매입, 건축비용, 유지관리비 등 추가적인 비용이 발생한다.

1. 토지 매입비용 증가
   • 기존 정비사업 내에서는 기존 토지를 활용할 수 있지만,
   • 외부에 기부채납 시설을 마련하려면 새로운 토지를 구매해야 하는 부담이 발생한다.
2. 시설 유지·관리 비용 문제
   • 기부채납 시설을 설치하면 지자체가 관리해야 하는 부담이 생긴다.
   • 사업 시행자가 유지·관리 책임을 질 것인지, 지자체가 이를 부담할 것인지 협의가 필요하다.

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(3) 현실적 측면

실제로 사업구역 외에 기부채납 시설을 설치한 사례는 많지 않다. 이유는 다음과 같다.

1. 사업 시행자 입장에서 경제성이 떨어짐
   • 정비사업은 수익성을 고려해야 하는데,
   • 구역 외 시설 설치는 추가 비용이 발생하므로 사업성에 부담을 준다.
2. 지자체의 수용 여부가 중요함
   • 지자체가 구역 외 시설 설치를 원하지 않으면 승인받기가 어렵다.
   • 시설 운영·관리 책임도 지자체가 부담해야 하기 때문에, 지자체 입장에서 반대할 가능성이 높다.
3. 대체적인 해결 방안이 선호됨
   • 구역 내에서 최대한 공공시설을 배치하는 방향으로 진행하는 경우가 많다.
   • 또는 기부채납 대신 기부금을 제공하여 기존 공공시설을 개선하는 방식이 선호된다.

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4. 사업구역 외 기부채납시설 설치를 현실화할 방법

(1) 지자체와의 협력 강화

• 기부채납 대상 부지를 미리 협의하여 확보하는 것이 중요하다.
• 지자체가 해당 시설을 적극적으로 원할 경우, 사업 승인 가능성이 높아진다.

(2) 기부채납 방식 다양화

• 현금 기부 방식: 사업자가 시설을 직접 설치하는 대신, 해당 지역에 기부금을 내는 방식
• 공공-민간 협력(PPP) 모델 활용: 사업자가 기부채납 시설을 운영하면서 일정 기간 수익을 올릴 수 있도록 하는 방식

(3) 인근 기존 공공시설과 연계

• 기존 공공시설(학교, 체육관, 복지시설 등)을 활용하여 개·보수하는 방식도 고려 가능
• 예를 들어, 구역 내에는 작은 체육시설을 설치하고, 인근의 공공체육시설을 확장 지원하는 방식도 가능

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5. 결론: 사업구역 외 기부채납시설은 현실적으로 어려운 편

• 법적 제약: 지자체 승인 필요, 토지 확보 문제
• 재정 부담: 토지 매입 및 추가 비용 발생
• 현실적 어려움: 사업자의 경제적 부담 증가, 지자체의 수용 여부

따라서 기본적으로는 사업구역 내에서 기부채납시설을 설치하는 것이 일반적이다.
하지만 지자체와 협력하고 대체적인 해결방안을 모색한다면 사업구역 외에도 시설을 설치하는 것이 불가능한 것은 아니다.

👉 현실적으로는 기존 공공시설 개보수나 기부금 제공 방식이 더 현실적 대안이 될 수 있다.