가족 간 저가 양수도, 증여세 문제없을까? 아파트 합리적 매매가 설정법 총정리!

🏠 가족 간 저가 양수도, 적정 매매가는 얼마일까?

부모님이 전세로 거주 중인 아파트를 자녀(아들) 소유에서 부모(어머니) 소유로 변경하는 방법 중 하나로 저가 양수도를 고려할 수 있다. 하지만, 가족 간 거래에서는 시세보다 지나치게 낮은 가격으로 매매할 경우 증여세 문제가 발생할 수 있기 때문에 주의가 필요하다.

현재 호가는 5억~6억 원, 최근 12층이 5억 원에 실거래된 상황에서 2층의 적정 저가 양수도 가격은 얼마여야 할까? 증여세 문제를 피하면서 합법적으로 매매를 진행할 수 있는 방법을 함께 살펴보자.

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📌 가족 간 저가 양수도란?

📜 가족 간 저가 양수도 개념
✅ 가족 간 부동산 거래 시, 시세보다 낮은 가격으로 매매하는 경우를 저가 양수도(저가 매매)라고 함.
✅ 저가 양수도를 할 경우, 국세청은 증여세 회피 목적이 아닌지 검토할 가능성이 높음.
✅ 시세 대비 30% 이상 낮은 가격으로 거래할 경우, 증여로 간주될 수 있음.

📢 즉, 가족 간 부동산 거래는 가능하지만, 시세보다 너무 낮은 가격으로 매매하면 증여세 문제가 발생할 수 있다.

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🔍 적정 매매가 설정: 얼마에 거래해야 문제없을까?

💡 현재 아파트 시세 및 매입가

📌 현황 정리

• 아파트 면적: 84㎡ (2층)
• 최근 12층 실거래가: 5억 원
• 호가: 5억~6억 원
• 본인(아들)의 매입가: 3억 8천만 원
• 현재 부모님이 전세(3억 3천만 원)로 거주 중

📌 가족 간 거래 시 주의해야 할 가격 기준

✅ 1. 시세 대비 30% 이상 저렴하면 증여세 위험

• 세법상 시세(실거래가) 대비 30% 또는 3억 원 이상 차이가 나는 경우 차액에 대해 증여로 간주될 가능성이 큼.
• 예를 들어, 최근 실거래가(5억 원)의 70%는 3억 5천만 원이므로, 그 이하 가격으로 매도하면 증여세 문제 발생 가능.

✅ 2. 2층과 12층의 가격 차이 반영 필요

• 일반적으로 저층(2층)은 고층(12층) 대비 가격이 5~10% 낮을 가능성이 있음.
• 이를 반영하면, 2층의 적정 가격은 4억 5천만 원~4억 7천만 원 선이 적정할 가능성이 큼.

✅ 3. 부모님이 이미 3억 3천만 원에 전세로 거주 중

• 부모님이 이미 3억 3천만 원을 전세로 납부한 상태에서 추가 금액을 부담하는 형태로 거래가 가능함.
• 하지만, 전세 보증금을 매매 금액에 포함하면 또 다른 증여 이슈가 발생할 수 있음.

📢 결론:

• 4억 5천만 원~4억 7천만 원 수준에서 거래하면 증여세 부담을 최소화하면서 정상적인 거래로 인정될 가능성이 높음.
• 3억 8천만 원 이하로 거래하면 증여로 간주될 가능성이 높아 주의가 필요함.

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📑 가족 간 저가 양수도 시 주의할 세금 문제

📌 1. 증여세 회피 위험 방지
✅ 가족 간 거래 시 시세보다 30% 이상 저렴한 경우, 증여세 부과 가능.
✅ 증여로 판단되면 차액에 대해 10~50% 증여세 부과됨.

📌 2. 양도소득세(아들)
✅ 시세보다 저렴하게 팔더라도 양도소득세는 발생할 수 있음.
✅ 하지만 현재 아들은 비과세 조건이 충족되므로 양도세 부담이 없음.

📌 3. 취득세(어머니)
✅ 어머니가 주택을 취득하는 과정에서 취득세(주택 가격의 1.1~3.5%)를 부담해야 함.

📢 즉, 증여세를 피하면서 적정 가격으로 거래하는 것이 가장 중요하다.

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⚠️ 가족 간 거래 시 국세청 조사 가능성

🏚 1. 국세청이 가족 간 거래를 조사하는 이유
✅ 가족 간 부동산 거래는 편법 증여 수단으로 활용될 가능성이 높기 때문
✅ 특히 최근 국세청이 가족 간 저가 거래를 집중 조사하고 있음.

📌 2. 국세청 조사를 피하는 방법
✅ 주변 실거래가 대비 적정한 가격으로 매매할 것 (최소 70% 이상)
✅ 계약서, 실거래 신고, 잔금 내역 등 모든 거래 과정을 투명하게 진행할 것
✅ 감정평가서를 활용하여 적정 가격을 입증하면 세무 리스크 줄일 수 있음

📢 즉, 시장 시세를 반영한 적정 가격으로 거래하고, 세금 신고를 철저히 하면 조사 리스크를 줄일 수 있다.

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💡 결론: 가족 간 저가 양수도, 어떻게 하면 안전할까?

🏠 어머니에게 아파트를 저가로 매도하는 것은 가능하지만, 증여세와 세금 문제를 주의해야 한다.

✅ 적정 매매가: 4억 5천만 원~4억 7천만 원 수준이 적절
✅ 3억 8천만 원 이하로 매도하면 증여세 문제 발생 가능
✅ 양도세 비과세 조건 충족되므로 양도소득세 부담 없음
✅ 거래 과정에서 감정평가서 등을 활용하면 세금 리스크 감소
✅ 실거래 신고 및 계약서 작성 등 모든 절차를 정상적으로 진행해야 함

📢 즉, 저가 거래를 하더라도 세법을 준수하고 증여세 이슈를 고려하여 적정 가격으로 매매하는 것이 가장 중요하다!