소규모 재개발과 일반 재개발, 합쳐서 가능할까? 현실과 우려를 분석하다

1. 소규모 재개발과 일반 재개발의 차이점

재개발은 오래된 주거 지역을 새롭게 바꾸는 도시정비사업의 하나입니다. 이 중 소규모 재개발은 2018년부터 시행된 「소규모주택정비사업 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따라 가능한 사업 방식으로, 작은 면적 안에서 효율적으로 진행되는 특징을 가지고 있습니다. 흔히 "자율주택정비사업", "소규모주택정비사업"이라고도 불립니다. 반면, 일반 재개발은 조합 설립, 정부 승인, 장기적 개발계획 등이 포함된 대규모 정비사업을 말합니다.

두 사업 방식의 주요 차이점은 아래와 같습니다.

• 소규모 재개발
  • 일정 면적 이하(주로 토지면적 1만㎡ 이하 또는 가구 수 제한 내에서)의 소규모 지역에서 진행
  • 조합 대신 소규모 조합 또는 신탁사가 주체가 됨
  • 진행 과정이 일반 재개발에 비해 간소화됨
  • 시간과 비용이 상대적으로 덜 소요됨
• 일반 재개발
  • 더 넓은 면적과 다수의 건축물이 포함됨
  • 정부나 지자체의 승인 필수
  • 주민 조합 설립의 복잡한 절차를 포함
  • 사업 기간이 길며, 계획 단계부터 완공까지 수년이 소요

이와 같이 두 사업은 목적과 방식은 비슷하지만 규모나 절차 면에서 큰 차이가 있습니다. 이러한 차이를 고려하여 소규모 재개발을 일반 재개발로 병합하려는 시도는 신중히 접근할 필요가 있습니다.

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2. 소규모 재개발에서 일반 재개발로 변경, 과연 가능한가?

통상적으로 소규모 재개발로 시작한 사업을 일반 재개발로 전환하는 경우는 드뭅니다. 그러나 법적, 행정적 조건이 충족된다면 가능합니다. 이를 위해 필요한 절차와 요건은 다음과 같습니다.

• 1) 주민 동의 비율 충족
  일반 재개발로 전환하려면 소규모 재개발의 초기 단계에서 합의한 주민 동의 비율보다 더 높은 기준을 충족해야 합니다. 일반적으로 전체 지역 주민 또는 토지 소유자의 약 75~80% 이상의 동의가 요구됩니다.
• 2) 정비구역 지정 변경
  사업 지역이 "소규모주택정비사업구역"으로 지정된 경우, 이를 일반 재개발을 위한 "정비구역"으로 변경해야 합니다. 이 과정에서 도시계획위원회의 심의와 관련 법률에 따른 검토가 필요합니다.
• 3) 지자체 또는 정부와 협의 필요
  소규모 재개발에서 일반 재개발로 전환하려면 지자체와의 협의가 필수적입니다. 주민 의견과 사업 타당성 검토를 통한 승인이 이루어져야만 가능합니다.
• 4) 기존 사업의 조율 문제 해결
  기존 소규모 재개발 사업에서 이미 진행된 부분(예: 조합 설립, 설계도 등)을 변경 또는 통합하려면 복잡한 법적 및 행정적 절차가 필요하고, 이를 해소하지 못할 경우 사업 병합이 어려워질 수 있습니다.

따라서 "소규모 재개발을 일반 재개발로 변경" 자체는 법적으로 가능하지만, 주민 합의 부족, 행정 절차의 복잡성 등으로 인해 현실적으로 시행이 어려운 경우가 많습니다.

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3. 기존 주민들에게 미칠 수 있는 우려와 영향

소규모 재개발이 일반 재개발로 변경될 경우, 특히 주민들에게 다음과 같은 영향을 미칠 수 있습니다.

• 1) 사업 기간의 연장
  일반 재개발로 전환되면 대규모 사업의 성격을 띠게 되면서 전체 사업 기간이 예상보다 훨씬 길어질 수 있습니다. 이에 따라 주민들은 재개발로 인한 불편을 오랜 시간 감수해야 할 수 있습니다.
• 2) 추가 비용 부담 가능성
  일반 재개발은 소규모 재개발에 비해 사업 규모가 크고 복잡하기 때문에, 추가적인 비용 부담(예: 이주비, 조합 운영비 등)이 발생할 확률이 높습니다. 재산 소유주와 주민들이 이 추가 비용을 분담해야 하는 상황이라면 갈등을 야기할 수 있습니다.
• 3) 기존 합의 내용의 재조정 필요
  소규모 재개발 계약 및 동의서가 이미 체결된 상태라면, 해당 계약을 파기하거나 재협의해야 할 가능성이 높습니다. 이는 주민들 간 이견을 더욱 심화시킬 수 있습니다.
• 4) 원주민 이주 문제
  일반 재개발은 대규모로 진행되기 때문에 임시 거주지로 주민들이 이주해야 하는 상황이 많이 발생합니다. 이 과정에서 생활 터전이 변하거나, 일정 비용을 감당하기 어려운 주민들이 나가게 될 우려가 있습니다(이른바 "젠트리피케이션 현상").

따라서 기존 주민들의 피해를 최소화하기 위해서는 사업의 전환 과정에서 충분히 협의하고, 적절한 보상 방안을 강구해야 합니다.

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4. 변경 진행 시 고려해야 할 추가적인 사항들

소규모 재개발에서 일반 재개발로 변경하려면 다음과 같은 실무적, 법적 요소를 철저히 검토해야 합니다.

• 1) 사업 타당성 분석
  전환 후 사업성이 더 좋아질 것인지, 추가적인 비용 대비 개발 이익이 높아질 것인지 구체적으로 분석해야 합니다.
• 2) 법률 전문가와 도시계획 전문가의 자문
  재개발 관련 법률이나 도시계획 지식을 가진 전문가를 통해 행정적, 법적 문제를 미리 검토하세요.
• 3) 주민 공청회 개최
  전환 여부를 주제로 주민 공청회를 개최하여 의견을 듣고, 이를 적절히 반영해야 합니다.
• 4) 지자체와의 긴밀한 협력
  재개발 사업의 성공 여부는 지자체의 정책 방향과 밀접하게 연결되어 있으므로, 지역 담당 기관과의 협조를 강화해야 합니다.

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5. 소규모 재개발의 현실적인 대안

일반 재개발로의 전환이 현실적으로 힘들거나 주민 피해가 예상될 경우, 기존 소규모 재개발 방식을 보다 효율적으로 활용하는 것도 한 방법입니다.

• 소규모 필지 단위 통합
  기존 소규모 단지끼리 협력하여 비용을 절감하고, 조금 더 넓은 면적으로 사업 범위를 확장하는 방법을 사용할 수 있습니다.
• 신탁 방식 활용
  신탁 기관(예: 한국토지신탁, 한국자산신탁 등)을 활용하여 효율성을 높이고, 사업비 부담을 분산시킬 수 있습니다.
• 정부 지원 프로그램 활용
  정부가 지원하는 도시재생 사업이나 소규모주택정비사업의 재정 지원을 활용하는 방법도 고려해 보세요.

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6. 맺음말: 주민의 이익을 중심으로 합리적으로 접근하세요

소규모 재개발에서 일반 재개발로 변경을 추진하려는 경우, 가장 중요한 점은 "모든 주민의 이익과 권리를 얼마나 잘 보장하느냐"입니다.

사업 전환의 이익이 예상보다 크지 않거나, 절차와 갈등으로 인해 오히려 시간을 낭비할 가능성이 높다면 소규모 재개발 방식 그대로 사업을 이어가는 것이 나을 수도 있습니다.

충분한 준비와 협의를 통해 모든 이해관계자의 의견을 반영하고, 균형잡힌 선택을 하시기 바랍니다. 관련하여 추가적으로 궁금한 내용이 있으시면 언제든지 문의 주세요!

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참고자료

• 소규모주택정비사업 활성화 및 지원에 관한 특별법 (국가법령정보센터)
• 대한토지신탁 공식 홈페이지
• 국토교통부 도시정비사업 가이드